一、基准地价更新的依据

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应定期确定并公布”以及《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）“全面建立基准地价体系，并结合市场变化情况，每2-3年更新一次”的规定，基准地价更新是政府部门一项常规性工作。自2008年以来，陆河县已先后实施了3次基准地价，基准地价定级更新工作已逐渐纳入制度化、规范化轨道。

二、基准地价概念

基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。它包含土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费和土地有偿使用费。基准地价作为正常的房地产市场供需状况下的土地价格，反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势，是国土资源管理形势分析的重要基础数据，是政府宏观调控土地市场的重要手段之一。

三、本次基准地价编制的技术路线

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），定级部分以“三调”数据为底图，采用多因素综合评价法划分商服、住宅、工业、公共关于与公共服务用地和公用设施用地五个用途土地级别；基准地价部分以土地定级为基础，选择具有代表性的样点，通过各用地类型对应的评估方法测算地价，根据样点分布情况，级别地价的测算通过统计其范围内样点地价的平均值作为该级别的平均地价。

整个工作思路可概括为：采集和整理资料→土地分类定级→划分商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地、公用设施用地土地级别→筛选地价样点→测算级别基准地价→编制地价修正体系→编制成果→成果意见征询→成果听证→成果专家评审验收→成果提交。

四、本次基准地价成果更新内容

1、调整估价期日

上一轮估价期日为：2018年12月1日；

本轮更新估价期日为：2022年7月1日。

2、调整级别范围

上一轮基准地价评估面积约66.97平方公里；

本轮更新评估面积约99.83平方公里。

3、地类用途由原本的商服用地、住宅用地、工业用地和公共服务用地四大类调整为商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地和公用设施用地五大类。

五、本次基准地价成果重要调整内容

全县规划建成区平均地价水平为：

商服用地：513元/平方米（地面地价，容积率2.0）

住宅用地：539元/平方米（地面地价，容积率2.5）

工业用地：215元/平方米（地面地价，容积率1.5）

公共管理与公共服务用地：232元/平方米（地面地价，容积率1.0）；

公用设施用地：224元/平方米（地面地价，容积率1.0）。

六、基准地价成果的应用

1、为自然资源管理部门出让土地提供重要的参考依据

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号文）中明确市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价；《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发[2018]4号文）则对出让土地涉及的评估需遵循的技术规范提出了严格的要求：在土地出让地价评估时至少应采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法之一，以及成本逼近法、公示地价系数修正法之一。各用途基准地价具有较强的操作性，不仅提供了各区域各用途土地的平均价，也提供了对具体宗地评估的应用，既为自然资源管理部门确定标定地价及宗地地价评估提供了一种科学、简便易行的测算方法，为政府出让国有建设用地使用权时确定土地使用权出让金提供了科学依据。

2、为政府征收土地税（费）提供依据

土地使用税、土地增值税均应从价征收，该次评估的基准地价可为其科学征收提供依据。土地增值税的征收，虽然国家公布了征收细则，但是各地在执行过程中均遇到了不少阻力,其中一条很重要的原因是细则中关于土地增值税的计算较为复杂，一般的税务人员或代收的单位操作起来比较困难，如果城市的各个区域有时效性比较强的基准地价体系,以发生转让行为的地块的地价差额为基数来缴纳一定比例的增值税将大大简化该税种的征收难度。在现阶段已有征收细则的情况下，可以在预征土地增值税中发挥一定作用。

3、各部门建立资源共享机制

房地产的价格可以看成是土地使用权价格和房屋建筑物价格组成的，因此可以根据商品房预售资料以及二手房买卖资料，采用剩余法测算样点地价。其技术思路是在房地产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格。不动产登记中心掌握着大量一手商品房和二手商品房的成交价格信息，数据来源及时、详实，剔除部分瞒报（申报价格低于实际成交价格），通过统计分析，可以为测算样点地价提供强大的数据支撑。随着房地产交易监管力度的加强，不动产登记中心掌握的数据质量将越来越好，利用价值也会越来越高。

因此，地价管理部门有必要加强与房屋管理部门的沟通，并建立地价与房价信息共享平台，可以方便两个部门及时掌握土地、房地产市场动态，也可以为两个部门联手管理和调控土地、房地产市场服务，为陆河县房地产业平稳健康发展提供保障。最重要的是，可以避免以往基准地价更新速度慢，基准地价达不到有效利用的情况发生。建立起地价与房价信息共享平台后，地价管理部门可以获得快速更新基准地价的大量数据支持，从而定期更新基准地价，达到基准地价的最有效利用。

4、建立地价管理与城市规划的互动机制

基准地价与城市国土空间规划联系紧密。基准地价评估和更新工作需要以规划为基础实施，其应用效果反过来也会对城市土地利用结构产生深远影响。由于区片基准地价体系划分较为细致，对市场变化的反映效率较高，反映出在规划指导下土地利用现状及未来可能存在的变化，揭示土地利用效益的区域差异，从而促使规划的编制更科学，更符合合理安排用地、实现最优化土地利用的目标。从这一角度出发，在取得区片基准地价体系成果后，由于评价单元的细化和市场反映能力、效率的提高，为基准地价成果在应用过程中及时反映规划因素对城市各区域土地价格的影响，以及通过地价体系应用效果直接反馈规划实施效果，从而为建立地价管理与规划之间的互动机制提供了可能。而该机制的建立，也将会进一步推动基准地价评估技术的完善，促进地价管理工作不断走向科学化和现代化。

5、建立资料的定期收集和维护制度，实现工作规范化和制度化

基准地价体系及其成果的有效应用，需要建立在规范、有效的调查、收集和整理地价基础资料之上。只有使日常地价甚至房地产市场基础信息资料的收集与分析工作形成经常化、制度化的良好工作格局，才能够最大限度地发挥基准地价体系及信息系统自身的技术优势，为地价管理的各项工作提供现势性强且科学客观的决策素材，同时也能够为基准地价的动态更新与调整打下良好的基础。

6、基准地价与陆河县国有建设用地资源资产清查的参考衔接

自2019年全国开始开展国有土地资源资产核算工作以来，就与基准地价密不可分，国有土地资源资产核算的宏观尺度的价值量核算方法之一为基准地价核算法，采用实物量乘以各用途各级别的基准地价（地面地价）的方法，测算核算单元内的基准地价综合值，得到对应用途的价值量。而自2021年广东省全民所有自然资源资产清查试点工作开展后，依旧依据基准地价等公示地价估算价值量及建立价格体系，基准地价与自然资源资产清查建立起有效的价值衔接。未来的资产清查工作将继续参照基准地价等公示地价建立统一的自然资源资产清查价格体系及地价管理联动体系，确保国有建设用地资产能在国有土地使用权出让时，提供价值依据，防止国有资产流失。